Düzce Organize Sanayi Bölgesi

Haberler

Yapı denetiminde güçlü iyileşme
Haberler

Yapı denetiminde güçlü iyileşme

Av. Ilgın Güler, özel hukuk tüzel kişisi OSB’lerin kamusal yetkilerle de donatılmış yapıları olduğuna vurgu yaptı.

 4562 sayılı OSB Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği ile sanayi üslerinin mülkiyet, parsel ve yönetim gibi alanlardaki haklarına parantez açan OSB hukukçusu Av. Ilgın Güler, “OSB’de mülkiyet başvuru yapılır yapılmaz edinilemiyor. 3 büyük şartın yerine getirilmesi gerekiyor” dedi.

Av. Ilgın Güler, Sanayi TV’ye konuştu. Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı zamanında Hukuk Müşaviri olarak görev yapan Av. Ilgın Güler, Bakanlıkta görev yaptığı süre boyunca OSB’ler alanında uzmanlaşmaya eğildiğini söyledi. Av. Ilgın Güler, özel hukuk tüzel kişisi OSB’lerin kamusal yetkilerle de donatılmış yapıları olduğuna vurgu yaptı. OSB’lerde mülkiyet edinmenin 3 şartı olduğunu söyleyen ve yönetimin olumlu kararının alınması gerektiğini dile getiren Güler, “Kiralamanın yapılabilmesi için sanayicinin mutlaka tapusunu alması şart” diye konuştu. Güler, bölge müdürlerinin statüsü hakkında önemli bir fikir beyanında da bulundu:

MEVZUAT KARMAŞIK Kendinizi bizlere tanıtarak, OSB’lere nasıl destek sunduğunuzu anlatabilir misiniz? Hangi konuda OSB mevzuatının hazırlık ve değişiklik çalışmalarında yer aldım. OSB mevzuatının uygulamasıyla ilgili çıkan problemler konusunda hukuki değerlendirmeler hazırladım ve OSB’lerin davalarını takip ettim. Mütalaalar ve davalar derken, birden OSB’lere ilgi duyan yönümü keşfettim. Bir kitap hazırladım, hem yargı kararlarını tarayarak, hem de mevzuatı düzenleyerek ve sistematikleştirerek “OSB Hukuku” kitabı hazırladım. “Hukuksal Yönüyle OSB’ler” ise sizlerin katkısıyla çıkarıldı. 2016 yılında Bakanlıktan emekli olarak serbest çalışmaya başladım. OSB’lere ve katılımcılara danışmanlık sağlıyorum. OSB mevzuatı karmaşık bir mevzuattır, bize genelde kolay çözülemeyen ve mevzuatın derin analizini gerektiren konular geliyor genellikle. Biz ise onlara yol haritası çiziyoruz.  

KAMUSAL YETKİLERİ VAR OSB’ler, hukuksal pencereden nasıl tanımlanır? Sanayilerin uygun görülen alanda, ekonomik, planlı ve çevreye uygun, çarpık sanayileşmeye yol açmadan, kentleşmeyi yönlendirir vaziyette yer almasını sağlayacak bir yapı olarak öngörülmüş OSB’ler. OSB’ler yalnızca özel hukuk tüzel kişisi veya bir kooperatif gibi değil,  kamusal alanları ve faaliyetleri de olan yapılardır. Ayrıca birtakım kamusal yetkilerle de donatılmışlardır. Örneğin; ruhsat düzenleyebiliyorlar, kamulaştırma yapabiliyorlar. Bu sebeple özel bir statü ve farklı yapıdalar. OSB’lerin, diğer özel hukuk tüzel kişilerinde olmayan serbest iradeyle kurulamamaları da söz konusu. Ne şekilde kurulacakları kanunda belirlenmiş ve bu karar da Bakanlık onayına bağlanmıştır. Sahip oldukları mallar üzerinde sonsuz tasarruf yetkileri de yok. Sürekli bir denetim ve gözetim altındalar ve kâr amacı güden yapılar olarak tanımlanmazlar. Islah, ihtisas ve karma OSB’ler yapı olarak birbirlerinden farklıdır. Bölge müdürlerinin yönetime değil, müteşebbis heyete bağlı çalışması gerektiğinden yanayım ben. Çünkü bölge müdürlerinin konumlarını güçlendirmeleri gerekiyor. Kamusal iş yaptıklarından dolayı bu şekilde düşünüyorum. Kamusal güçten yararlandıkları için, kamu personeli gibi yargılanmaları bu sebeple bana uygun geliyor açıkçası.

TAHSİS, BORÇ, ÜRETİM Sanayicilerin yönetimde olduğu OSB’ler hızla büyüyor. Bölge müdürlerinin müteşebbis heyete bağlanması, sanayici yönetimlerin hızlı aksiyon alışını engeller mi? Odaların, valiliğin, il özel idarelerin ve belediyelerin işin içinde olması, kurumsal bir zorunluluk olarak karşımıza çıkıyor. Sanayicinin derdini, sanayici kadar anlayamayan bir yapının varlığı anlamına gelebiliyor bu. Gerekli ruhsatı, yapı kullanma iznini alan sanayicilerin sayısı arttıkça, sanayiciler de söz sahibi olmaya başladı. Genel kurul aşamasına gelindikten sonra, sanayiciler istedikleri kararları alıp yönetimde söz sahibi olup, kararlarda etkili bir hale gelebiliyorlar. OSB’lerdeki sanayi parsellerinin sanayici tarafından edinimi noktasında hakları nelerdir? OSB’lerde mülkiyet edinmek isteyen herkes gidip mülkiyetini alamıyor. Önce, OSB tahsis yapıyor, kendi mülkiyetindeki sanayi parselini sanayiciye tahsis ediyor. 1 yıl içerisinde ruhsatını alma, ardından 2 yıl içerisinde üretime geçme ve OSB’ye olan borçların bütünüyle bitirilmesi akabinde tapu alınabiliyor. OSB’lerin amacına ulaşması adına en büyük tedbir, sanayi parsellerinde tahsis, ardından borç ödenme ve üretime geçilmesiyle beraber geri alım şerhi konulmaksızın tapuların verilmesidir.

ONAY VE BORÇSUZLUK Sanayici ve OSB yönetimi bu konuda nasıl davranmalı? OSB Kanunu çıktığından beri, ruhunda 1 parsel 1 katılımcı düzenlemesi vardı, dolayısıyla hisseli satış, hisseli tahsis, kat irtifakı, kat mülkiyeti, OSB’lerin sanayi parselleri için mümkün değildi. Ancak yine kiracılık ilişkisini kanun kabul etti, 1 katılımcı 1 kiracıyı kabul edebilir şeklinde. Yani tesisi bir katılımcı işletebiliyordu. Kanun buna istisnalar getirip esnetti. Örneğin; Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde eğer hâkim ve bağlı şirket ilişkisi varsa arada, katılımcı orada üretimde bulunmak kaydıyla bir parsel üzerinde birden fazla kiracıya kiralama yapabilir. Sınırı ise, her OSB’nin kendi müteşebbis heyetinin genel kurulda belirlediği sınırlar çerçevesinde. OSB Kanunu yürürlüğe girmeden önce kurulmuş olan OSB’ler ve bu OSB’lerin 1 Temmuz 2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesislerine ilişkin istisnalar da getirildi. OSB eğer 2000’den önce kurulmuşsa ve kanun nezdinde OSB olarak kabul edilmişse veya odalar tarafından kurulmuş ise, bunların içerisinde 1 Temmuz 2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış parseller, birden fazla kiracıya kiralama yapabiliyor. Bir diğer istisna da, yine 2000 yılından önce kurulmuş olan KSS’lerden oluşan OSB’ler için getirildi. Bu OSB’lerde 1 parsel içerisinde birden fazla kiracı barındırabilir durumda. OSBUY’da bu yer alıyor. Kiralamanın yapılabilmesi için sanayicinin mutlaka tapusunu alması şart. Tapu için, yönetim kurulunun uygunluk görüşü vermesi ve OSB’ye vadesi gelen bir borcun olmaması gerekiyor.

DOLAMBAÇLI MUAFİYET Hakim ve bağlı şirket ilişkisinden bahsedebilir misiniz? Diyelim ki, OSB’de yer alan A şirketi ve A şirketinin sahip olduğu tahsisli bir alan var. Burada kiralama yapılabilmesi için, OSB’nin istisnai OSB’lerden olması gerekiyor. Ya da bütün OSB’ler için geçerli kural olarak; bu A şirketinde ticaret kanununa göre bağlı ve hâkim ilişkisi olan şirketler kiracı olarak yer alabiliyor. Bu bağlı ve hâkim şirket ilişkisi Ticaret Kanunu’nda tanımlanmış durumda. Bizim kanunumuzda bir “torba” düzenleme var, der ki; OSB tüzel kişiliği 4562 sayılı Kanun uygulaması ile ilgili işlemlerinde her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. OSB Kanunu çerçevesinde yapılan her türlü iş bu kapsamdadır. Danıştay’ın bir kararı da çok ilgimi çekti, OSB Kanunu’nda OSB’lerin kredi kullanabileceklerine ilişkin düzenleme olduğunu söylüyor bu karar. Bu kredi kullanabilme durumunun kanundan kaynaklı bir işlem olduğunu söyler. 4562 sayılı Kanun da bu kanun uygulaması kapsamındaki iş ve işlemler vergiden muaftır der. Öyleyse OSB’ler kullandıkları krediler çerçevesinde, Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV)’nden muaftır. Yani, çok dolambaçlı bir muafiyet çıkabiliyor karşımıza.

SANAYİCİNİN GÜÇLÜ SEBEPLERİ VAR Kanundaki güçlü yönler nelerdir? Muafiyet ve harçlar penceresinden değerlendirir misiniz? OSB Kanunu’ndan kaynaklanan bir diğer iyi yön, atık su arıtma tesisi işleten bölgelerde belediyelere atık su bedeli ödenmeyeceğine ilişkindir. Bunların yani sıra Katma Değer Vergisinde muafiyet düzenlemeleri var. OSB’lerin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve iş yeri teslimleriyle, OSB’lerin su, kanalizasyon, elektrik, arıtma, doğal gaz, haberleşme tesisleriyle, yol yapımına alınacak hizmetlerde işletmelerin KDV’den muaf tutulacağı düzenlemesi var. Emlak Vergisi Kanunu’nda da bir muafiyet düzenlemesi mevcut. Kurumlar Vergisi’nde altyapı için kurulan iktisadi işletmelerin de vergiden muaf olduğunu görüyoruz. Harçlar için de muafiyet düzenlemeleri olduğunu görüyoruz. Yapı denetimi kanununda OSB’ler için bir iyileştirme görüyoruz. Yine arıtma tesislerini kuran ve işleten OSB’lerin, arıtma tesisleri için getirilen elektrik indiriminden yararlandığını görüyoruz.  OSB’ler için öngörülen bu kolaylıklar, burada yer edinmek isteyen katılımcılar için de iyi uygulamalardır. Çünkü katılımcılardan elde edilen altyapı katılım bedelleri ve yönetim aidatları çerçevesinde bunların bedelleri ödeniyor. Katılımcılara da tanınmış muafiyet, istisna ve teşvikler var. Dolayısıyla sanayicinin OSB içerisinde yer alması için birçok ekonomik gerekçesi olmuş oluyor.

OSB’LER DİNAMİK YAPILAR, AMA... Yönetmeliğin çok sık değişmesinin sebebi nedir? OSB mevzuatı, kanunu ve yönetmeliği gerçekten çok değiştiriliyor. 20 yılda 18 kez değiştirilmiş bir kanunumuz var. OSB Yer Seçim Yönetmeliği onlarca kez değiştirildi. OSBUY, 1 yılda üç kez değiştirildi. Bunun nedeni, OSB’lerin dinamik ve yaşayan yapılar olmasıdır. OSB’lerin ihtiyaçları, taleplerle birlikte güncelleniyor. Üstelik her OSB’nin yapısı birbirinden çok farklı. İhtiyaçlar doğdukça değişimin olağan olduğunu kabul etmek gerekir. İhtiyaçlar hukukun önündedir ve ihtiyaç duyuldukça değişiklik yapılacaktır, ancak bu denli sık değişimin çok da pozitif sonuçlar getireceğini düşünmüyorum. Çünkü her değişikliğin ardından şimdi ne olacak sorusu geliyor. Belki gerek kanunlarda gerekse uygulama yönetmeliğinde bu kadar sık değişiklik gerektiren ihtiyaçların doğru olarak, birinci ağızlardan tespit edilmesi, hem bürokratların hem de sanayideki, sahadaki arkadaşların bir araya gelerek bütün aktörlerin rol aldığı bir çalıştay sonucunda problemlerin tespit edilmesi ve bu ihtiyaçları karşılayıcı, kalıcı, sistematik ve daha anlaşılabilir bir kanun ve yönetmelikler hazırlanmalı diye düşünüyorum.

EMSAL NEŞTERİ Son yönetmeliği (OSBUY) değerlendirebilir misiniz? Ekim 2020’de yeni yürürlüğe giren OSBUY’da en büyük değişiklik, imar planı yapımıyla ilgili olarak 36’ncı maddenin 6’ncı fıkrasının tümüyle değiştirilmesi oldu. Emsal hesabında hangi unsurların dikkate alınıp, hangilerinin hesap dışında bırakılacağı bu maddeyle belirlenmiş durumda. “Emsal, yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına olan oranını ifade eder” tanımı getirdi yönetmelik. Sanayi parseli üzerinde ne kadarlık kapalı alan üretebileceğimizi belirliyor emsal oranı. Sanayiciler olabildiğince büyük kapalı alan üretme ihtiyacını duyuyor. Kullanabilecekleri alanlar, o büyüklükle orantılı olarak genişleyebiliyor. OSB’lerin yoğun talepte bulunduğu emsal oranlarının artırılması, hem 0.70, hem de 1.0 oranının kabul edildi. Emsal hesaplamalarında dikkate alınacak alanlar tanımlandı ve “ne kadar büyük emsal, o kadar büyük ortak kullanım alanı” şeklinde tanımlama yapıldı.  Emsal 0.70 oranındaysa yüzde 8, 1.0 oranına çıkarılıyorsa o zaman OSB’lerde yüzde 10 oranında ortak kullanım alanı belirlenmesi kararlaştırıldı. Kooperatiflerin temsil yönünü nasıl değerlendirebiliriz? OSB’de katılımcı olan herkes yönetimde yer alabiliyor. Kanunda, kooperatif başkanları bulundukları OSB’nin organında görev alabilirler, ancak başka organda görev alamazlar deniyor. Kooperatiflerden gelen OSB’lerde, kooperatifler tek bir oy sahibidir. Kendi içlerinden temsilci seçip genel kurulda temsil ediliyorlar. Tabii bir süre sonra kooperatifler parçalanıyor, tasfiye oluyor veya içlerinden yeni sanayiciler ve firma sahipleri çıkıyor. Kendi bünyesinde yapı kullanım izni alırsa, 1 oy sahibi oluyor. Değişiklik ancak mevzuat değişikliği ile mümkün olabilir.



Duyurularımızdan ilk siz Haberdar olun

İletişim Bilgilerimiz