OSB İmar Planı Şartnamesi’yle ilgili tüm OSB'lere açıklayıcı bir yazı gönderen Bakanlık, merak edilen konuları detaylıca anlattı. Buna göre, sanayi parsellerinde yapılaşma koşulları revize edilirken, jeolojik ve jeoteknik etüt raporu için 2008 yılı milat olarak kabul edildi.

Bunun yanı sıra her tür ve içerikteki plan değişikliği ve revizyonu teklifleri, ihtiyaç analizini içeren raporla birlikte Bakanlığa sunulacak. OSB’lerdeki ortak kullanım alanlarında ile hizmet ve destek alanlarında bina yükseklikleri, 1 Temmuz 2021 tarihine kadar revize edilecek.

Son mevzuat değişikliklerinden sonra OSB İmar Planı Şartnamesi’ni değiştiren Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, şartnamenin nasıl uygulanacağına dair OSB’lere yol gösterdi. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Sanayi Bölgeleri Genel Müdürü Ramazan Yıldırım imzasıyla tüm OSB’lere gönderilen yazıda; “zorunlu ortak kullanım alanı oranı”, “emsal ve ortak kullanım alanı oranı ilişkisi”, “imar planı ve emsal ilişkisi”, “emsal hesabı”, “ortak kullanım alanı ile hizmet ve destek alanı yükseklikleri” ile “sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu” hakkında sanayiciler bilgilendirildi. Yazıda, sanayi parsellerinde yapılaşma koşulları Yönetmeliğe göre revize edilirken; jeolojik ve jeoteknik etüt raporu 2008 yılından önce onaylanan OSB’lerde; emsal artışına esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporu hazırlanması ve ilgili kuruma onaylatılması gerektiğine dikkat çekildi.

17 NİSAN’DAN İTİBAREN GEÇERLİ

 OSB sınırları içinde imar planlarının hazırlanması ve Bakanlık onayına sunulmasına ilişkin usul ve esasları düzenleyen “Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi”, OSB Uygulama Yönetmeliği’nde 16 Nisan 2020 tarihinde yapılan değişiklikler çerçevesinde güncellendi. Yeni şartname, 17 Nisan 2020 itibariyle yürürlüğe girdi. Yeni şartnamede emsal hesabında dikkate alınacak hususlar,  bölgede uygulanacak bina yükseklik sınırı için revize tarihi, imar planı ve emsal ilişkisi ayrıntılı şekilde açıklandı. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in yanı sıra 20 Şubat 2020 tarihinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikler nedeniyle İmar Planı Şartnamesi’ni yenileyen Bakanlık, OSB’lere yazı göndererek, şartnamenin ne şekilde uygulanacağına açıklık getirdi.

TEK TEK AÇIKLANDI

 Buna göre, yapılaşmasını tamamlamış olan ve ortak kullanım alanları yüzde 8 oranının altında kalan OSB’lerin, ihtiyaç ve talep olmadıkça revizyon imar planı yapılması zorunlu olmayacak. İlave alanlarla birlikte OSB büyüklüğünün yüzde 8’i oranında ortak kullanım alanı ayrılması durumunda sanayi parsellerinde KAKS, 0.70 olarak belirlenecek. Sanayi parsellerinde KAKS’ın 1.00 değerinin kullanılabilmesi için OSB büyüklüğünün yüzde 10’u oranında ortak kullanım alanı ayrılması zorunlu olacak. Emsalin 1.00 olarak uygulanabilmesi için imar planı revizyonunun Bakanlıkça onaylanmış olması gerekecek. Mer’i imar planında ayrılan donatı alanlarının OSB mülkiyetinde olanları ile park alanları ortak kullanım alanı oranı içinde sayılabilecek. Emsal hesabı yapılırken Yönetmelik’te belirtilen oranlar esas kabul edilecek ancak, mevcut imar planı plan notlarında emsal hesabına ilişkin farklı bir hüküm varsa öncelikle plan hükmünün uygulaması ya da bu hükmün tadil edilmesi için plan revizyonu hazırlanması gerekecek. Ortak kullanım alanları ile hizmet ve destek alanlarında, dini tesis alanları hariç olmak üzere 6,5-15,5 metre arasında yükseklik sınırı bulunacak. Bu alanlardaki bina yükseklikleri, 1 Temmuz 2021 tarihine kadar revize edilecek. Bundan böyle her tür ve içerikteki plan değişikliği ve revizyonu teklifleri, ihtiyaç analizini içeren "Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu" ile birlikte Bakanlığa sunulacak. İşte detaylar:

ZORUNLU ORTAK KULLANIM ALANI ORANI

 OSB’lerde zorunlu ortak donatı alanı oranı, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesinin on birinci fıkrası gereğince, OSB büyüklüğünün en az yüzde 8’i kadar olacak. Ancak onaylı bir plan kapsamında yapılaşmasını tamamlamış olan ve ortak kullanım alanları yüzde 8 oranının altında kalan OSB’lerde, mevcut oranlar ( yapılaşma oranı ve ortak kullanım alanı oranı) müktesep hak kabul edilecek. Bu OSB’ler için ihtiyaç ve talep olmadıkça revizyon imar planı yapılması zorunlu olmayacak. Bu OSB’lerde ilave olması halinde ilave alanın yüzde10’u oranında ortak kullanım alanı ayrılması zorunluluğu bulunacak.

EMSAL VE ORTAK KULLANIM ALANI ORANI İLİŞKİSİ

 Mevcut kısım ve varsa ilave alanı içeren OSB büyüklüğünün yüzde 8’i oranında ortak kullanım alanı ayrılması durumunda, sanayi parsellerinde KAKS=0.70 olarak belirlenecek. Sanayi parsellerinde KAKS=1.00 değerinin kullanılabilmesi için mevcut kısım ve varsa ilave alanı dahil OSB büyüklüğünün yüzde 10’u oranında ortak kullanım alanı ayrılması zorunlu olacak. Bununla birlikte ilave alan, gerekli asgari ortak alanları sağlaması halinde, yapılaşma koşulları bakımından mevcut alandan bağımsız olarak da değerlendirilebilecek.

İMAR PLANI VE EMSAL İLİŞKİSİ

 Planlama mevzuatının esasını oluşturan arazi kullanım ve tespitlerine ilişkin işlemler “Kanun”, “Plan” ve “Yönetmelik“ hiyerarşisi kapsamında ele alınacak. Buna göre sanayi parsellerinde, mer’i imar planı ile belirlenmiş olan emsal uygulanacak. Yönetmelikte yer alan emsal:1.00 değeri, OSB bütününde yüzde 10 oranında ortak kullanım alanı mevcut olsa bile, ancak imar planı revizyonu Bakanlıkça onaylandıktan sonra kullanılabilecek. Sanayi parsellerinde yapılaşma koşulları Yönetmeliğe göre revize edilirken; - Jeolojik ve jeoteknik etüt raporu 2008 yılından önce onaylanan OSB’lerde; emsal artışına esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporu hazırlanarak ilgili kuruma onaylatılacak, - Emsal değerleri ile birlikte çekme mesafeleri de Yönetmeliğe göre revize edilecek, - OSB büyüklüğünün en az yüzde 8’i kadar ortak kullanım alanı ayrılması halinde E=0.70 olarak önerilebilecek, - OSB büyüklüğünün en az yüzde 10’u kadar ortak kullanım alanı ayrılması halinde E=1.00 olarak önerilebilecek. Ortak kullanım alanı 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 3’üncü maddesinin (ğ) bendinde “OSB’nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alanı içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanları” olarak tanımlanıyor. Buna göre, mer’i imar planında ayrılan donatı alanlarının (idari ve sosyal tesis alanı, OSB eğitim tesis alanı, teknik altyapı alanı, arıtma tesisi alanı, OSB ticaret alanları, dini tesis alanı, sağlık tesisi alanı, spor alanı, vb) OSB mülkiyetinde olanları ile park alanları, ortak kullanım alanı oranı içinde sayılabilecek. EMSAL HESABI Yönetmeliğin 36. Maddesi 6. fıkrasında “Emsal (KAKS), yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Yapı emsali belirlenirken; zemin altı ilk bodrum haricindeki bodrum katların yüzde 25’i, çekme ve çatı katı ile kapalı çıkmalar dahil kullanabilen bütün katların toplamı hesaplanır. Bu hesaba; zemin altı ilk bodrum kat, tek asma kat, tesisat bölümleri, ışıklıklar, yangın merdivenleri, kömürlük, sığınak, asansör boşlukları, yangın güvenlik holü ve bodrum veya çatıda yapılan otoparklar katılmaz. Ancak emsal harici bodrum katlar ve asma katın toplamı; parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’unu aşamaz” hükmü bulunuyor. Mer’i imar planında bu hükme aykırı plan notu yok ise planlı alanlarda emsal hesabı yaparken bu maddenin uygulanmasında engel bulunmayacak. Eğer mevcut imar planı plan notlarında emsal hesabına ilişkin farklı bir hüküm var ise öncelikle plan hükmünün uygulaması ya da bu hükmün yukarıdaki hükümle tadil edilmesi için plan revizyonu hazırlanması gerekecek.

 “ORTAK KULLANIM ALANI” İLE “HİZMET VE DESTEK ALANI” YÜKSEKLİKLERİ

 Ortak kullanım alanları ile hizmet ve destek alanlarında “Yençok=serbest” düzenlemesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen 8/b maddesi uyarınca, Yönetmeliğin 36’ncı maddesinin 3’üncü ve 4’üncü fıkralarından kaldırıldı. Bu alanlarda kullanılabilecek yükseklikler Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi’nde kullanım amacına göre, dini tesis alanları hariç olmak üzere, 6,50 metre ile 15,50 metre arasında belirlendi. Mer’i imar planında ortak kullanım alanları ile hizmet ve destek alanlarında “Yençok=serbest” olarak belirlenen bina yükseklikleri Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi’nde belirlenen yüksekliklere göre, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 20 inci maddesi gereğince, 1 Temmuz 2021 tarihine kadar revize edilecek.

SOSYAL VE TEKNİK ALTYAPI ETKİ DEĞERLENDİRME RAPORU

 Bundan böyle her tür ve içerikteki plan değişikliği ve revizyonu teklifleri, 3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 gereğince, ihtiyaç analizini içeren "Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu" ile birlikte Bakanlığa sunulacak. "Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu", değişikliğin zorunlu teknik gerekçesini, OSB'nin sosyal ve teknik altyapı ihtiyaç analizi ile hâlihazırda sunulan hizmetleri ve yeterliliğini, değişikliğin sosyal ve teknik altyapı dengesine etkisini, varsa alınması gerekli tedbirleri ve önerileri içerecek; plan müellifi ile OSB’yi temsil ve ilzama yetkili iki kişi tarafından imzalanacak. Sonuç olarak; ihtiyaç halinde OSB’lerin imar planı iş ve işlemleri, Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi ile bu hususlara uygun olarak hazırlanarak Bakanlığa sunulacak.