Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik; emsal artışı, OSB katılımcısının kendi ihtiyacı için elektrik üretim tesisi kurması, geri dönüşüm tesisi kurulması gibi pek çok avantajı beraberinde getirirken, diğer birçok konuda da yeni düzenlemeler içeriyor. Av. Ilgın Güler, OSB hukukuyla ilgili deneyimleri ışığında, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’ne yapılan değişiklikleri inceledi.

Sanayicileri ve yatırımcıları yakından ilgilendiren pek çok konuyu barındıran yönetmelik değişikliğine göre, OSB’lerin kuruluş aşamasında karma ya da ihtisas olarak belirlenen türü sonradan değiştirilebilecek.

OSB’lerin ve OSBÜK’ün genel kurul çağrıları “kayıtlı elektronik posta sistemi” ile de yapılabilecek. Genel kurulda müteşebbis heyete seçilecek üye sayısı 9 olacak. Müteşebbis heyet ve genel kurul, bağış yapılmasına karar alabilecek. Arsa tahsisinin iadesi veya iptali halinde katılımcıya iade edilecek tutar, güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamayacak. Yeni yönetmeliğin detayları şöyle:

ABONE TANIMI

 Yönetmelikte tanımlar kısmında yer alan “Abone” tanımından “elektrik, su, doğal gaz ve benzeri” ifadeleri çıkarıldı. Yeni yönetmelikte abone tanımı, “OSB’de, altyapı hizmetlerini kullanan katılımcıyı veya diğer kişileri” olacak şekilde değiştirildi.

KURULUŞ VE TERKİN

 Yönetmelikteki “Kuruluş ve Terkin” maddesindeki  “tapunun ibrazı” ibareleri çıkarıldı. Yeni düzenlemeyle, OSB’yi kuran gerçek veya tüzel kişiler adına taşınmazın kayıtlı olduğunu gösterir tapu bilgileri yeterli olacak.

OSB TÜRÜ DEĞİŞTİRİLEBİLECEK

 Yine “Kuruluş ve Terkin” başlıklı maddeye eklenen fıkra ile karma ya da ihtisas olarak kurulmuş OSB'nin türünün, müteşebbis heyet/genel kurul kararı ve Bakanlık onayı ile değiştirilmesi mümkün olacak.

DOLULUK TESPİTİNDE YETKİ YÖNETİM KURULUNDA

 Eski yönetmelikteki “Katılımcıların müteşebbis heyete dahil olmaları” maddesinin ikinci fırkasındaki “müteşebbis heyet” ibaresi çıkarıldı. Böylece, katılımcıların müteşebbis heyete dahil olmaları için gerekli doluluk oranına ulaşma durumunun tespiti görevi, yönetim kuruluna verildi.

GENEL KURULU YÖNETİM KURULU TOPLAYACAK

 “Genel Kurul” başlıklı 11. Maddedeki “Müteşebbis heyet, genel kurul oluşum sürecine ilişkin doluluk oranının tespitini yapar ve en geç bir hafta içinde Bakanlığa bildirir. Yönetim kurulu, parsellerin 1/2’sinin işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması hâlinde, belgelerin birer suretini Bakanlığa gönderir” düzenlemesi kaldırıldı. Bunun yerine “Yönetim kurulu, OSB doluluk oranlarını takip eder, parsellerin 1/2'sinin işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması hâlinde, en geç bir hafta içinde durumu Bakanlığa bildirir ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının birer suretini Bakanlığa gönderir” ifadeleri getirildi. Son düzenlemeyle, Bakanlık, belgelerin tamamlanmasını takip eden 15 gün içinde ilk genel kurulu toplaması talimatını artık müteşebbis heyete değil OSB’ye bildirecek. Yönetim kurulu, ilk genel kurulu, Bakanlık talimatının tebliği tarihini takip eden 6 ay içinde toplanacak. Müteşebbis heyetin göreve devam etmesi durumunda; gündemdeki diğer maddeler görüşülmeyecek.

MÜTEŞEBBİS HEYETİ 9 KİŞİYE ÇIKARILDI

 Yönetmeliğin “Genel Kurul” başlıklı maddesinde yapılan değişiklikle, genel kurul toplantısında müteşebbis heyetin devamına karar verilmesi halinde; genel kurulda müteşebbis heyete seçilecek üye sayısı 8'den 9'a çıkartıldı.

DENETİM KURULU GENEL KURUL ÇAĞRISI YAPAMAYACAK

 Genel kurul toplantısına çağrı konusunda yapılan değişiklikle, madde sadeleştirildi ve uygulama kolaylaştırıldı. Eski yönetmelikteki “İlk genel kurulda, müteşebbis heyetin genel kurul yapılmasına ilişkin aldığı karar, toplantı çağrısı olarak kabul edilir. Çağrıya ilişkin işlemler yönetim kurulu tarafından yürütülür. Sonraki olağan genel kurullarda genel kurul çağrısı ve çağrıya ilişkin işlemler yönetim kurulu tarafından yapılır” hükmü çıkarılarak, madde “Olağan genel kurullarda genel kurul çağrısı ve çağrıya ilişkin işlemler yönetim kurulu tarafından yapılır” olarak sadeleştirildi. Denetim kurulunun genel kurul çağrısı yapma yetkisi kaldırıldı. Artık, ilk genel kurul için genel kurul şartları oluştuğu halde çağrının yapılmaması durumlarında, çağrı, Bakanlık tarafından yapılabilecek.

OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL

 Eski yönetmelikteki “Müteşebbis heyetin görevinin sona erdiği genel kurula geçen OSB’lerde” ibareleri kaldırılarak, düzenleme “Dört katılımcıdan az olmamak şartıyla, toplam katılımcı sayısının en az 1/4’ünün başvurusu halinde, 15 gün içinde yönetim kurulu tarafından olağanüstü genel kurul yapılmasına ilişkin karar alınarak genel kurul toplantıya çağrılır. Bu başvuru, müştereken ve noter tebligatı ile yapılır” şeklinde güncellendi. Eski düzenlemedeki “Müteşebbis heyetin görevinin devam ettiği genel kurula geçen OSB’lerde, dört katılımcıdan az olmamak şartıyla, toplam katılımcı sayısının en az 1/4’ünün başvurusu halinde, 15 gün içinde müteşebbis heyet tarafından olağanüstü genel kurul yapılmasına ilişkin karar alınarak yönetim kurulu tarafından genel kurul toplantıya çağrılır. Bu başvuru, müştereken ve noter tebligatı ile yapılır” maddesi de tamamen çıkarıldı. ONLINE ÇAĞRI Yeni yönetmelikte dijitalleşme sürecine paralel yapılan değişiklikle, OSB genel kurul ve OSBÜK genel kurul çağrılarının şekline, “kayıtlı elektronik posta sistemi” ibareleri de eklendi. OSB’lerin ve OSBÜK’ün olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarına; kayıtlı elektronik posta sistemi, kargo, iadeli taahhütlü mektup veya imza karşılığı yöntemlerinden birisi ile yapılabilecek.

HER PARSEL BİR OY

 Yönetmeliğin “Genel kurulda oy hakkı” başlıklı maddesinin ilk fıkrasına eklenen bir cümleyle, “Genel kurulda, yapı kullanma izni alınmış olan her parsel için bir oy kullanılır” düzenlemesi getirildi. BAĞIŞ YETKİSİ Yönetmelik ile müteşebbis heyet ve genel kurulun görev ve yetkileri arasına, “Bağış yapılmasına karar almak ve bu kararı Bakanlık makamının onayına sunmak” hükmü eklendi.   Ayrıca, "Katılımcılar ile OSB yönetim kurulu, denetim kurulu ve bölge müdürlüğü arasında doğabilecek uyuşmazlıklar hakkında, gerektiğinde Bakanlığın görüşünü de alarak karar vermek" ve "OSB’nin ihtiyacı olan elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz, arıtma tesisi, yol, haberleşme, spor tesisleri gibi altyapı ve genel hizmet tesislerini kurma ve işletme, kamu ve özel kuruluşlardan satın alarak dağıtım ve satışını yapma; bu çerçevede üretim tesislerini, ortak sağlık ve güvenlik birimlerini kurma ve işletme konularında gerekli kararları almak" görev ve sorumluluklarının yönetim kuruluna devredilemeyeceği hükmü de getirildi.

SEÇİM LİSTELERİNE DÜZENLEME

 Genel kurula geçen ve müteşebbis heyetin sona erdiği OSB’lerde yönetim kurulu üyelerinin seçim listelerinde, OSB’nin kuruluşuna katılan oda/odaların üyesi olan ve OSB’de faaliyet gösteren yapı kullanma izni almış katılımcılar arasından bir asıl ve bir yedek adaya yer verileceğine ilişkin hüküm kaldırıldı. Yönetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde ne şekilde hareket edileceği konusu yeniden düzenlendi. Buna göre, herhangi bir sebeple yönetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde; müteşebbis heyet aşamasında olan OSB’lerde, boşalan üyenin yerine mensup olduğu kurumun ilk sıradaki yedek üyesi, katılımcılar tarafından veya genel kurulca seçilen üyelerde ilk sıradaki yedek üye, genel kurulunu yapmış ve müteşebbis heyetin sona erdiği OSB’lerde ise sıradaki yedek üye geçerek kalan süreyi tamamlayacak. Yönetim kurulunun toplantı yeter sayısını kaybetmesi halinde; boşalan üyeliklere, gecikmeksizin sırasıyla yeteri kadar yedek üye kalan yönetim kurulu üyeleri tarafından çağrılacak.

YÖNETİM KURULU TOPLANTILARI

 Yönetim kurulu toplantılarına ilişkin 26. Maddeye eklenen ibarelerle, müteşebbis heyet/genel kurul toplantısına katılanların salt çoğunluğunun kabul etmesi halinde yönetim kurulu seçiminin yanı sıra “denetim kurulu ile OSBÜK temsilcilerinin” seçimi de yapılabilecek.

DENETİM KURUL ÜYELİKLERİ

 Denetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde ne şekilde hareket edileceği konusu yeniden düzenlendi. Buna göre, herhangi bir sebeple denetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde, yerlerine sıradaki yedek üye geçerek kalan süreyi tamamlayacak. Yedek üyelerin çağrılmasına rağmen tek denetim kurulu üyesi kalması halinde, müteşebbis heyet aşamasındaki OSB’lerde müteşebbis heyet tarafından denetim kurulu boş ve yedek üyelikleri için seçim yapılacak. Genel kurul aşamasındaki OSB’lerde mevcut üye, ilk genel kurula kadar görev yapmak üzere hazırun cetvelinde yer alan bir kişiyi seçerek göreve çağıracak. Yedek üyelerin çağrılmasına rağmen denetim kurulu üyesi kalmaması halinde, genel kurul olağanüstü toplantıya çağrılarak genel kurulda denetim kurulu boş ve yedek üyelikleri için seçim yapılacak.

AYLIK HUZUR HAKKI ARTIK YOK

 Yeni yönetmelik ile OSB organ üyelerine “aylık” şeklinde huzur hakkı ödenmesi uygulaması kaldırıldı. Buna göre, müteşebbis heyet ile yönetim ve denetim kurullarının üyelerine, müteşebbis heyet tarafından sadece toplantı başına tespit edilen tutarda huzur hakkı ödenebilecek.

İMAR PLANI YAPIMI

 Sanayicileri en çok ilgilendiren maddelerden biri olan “İmar planı yapımı”nda da değişiklik yapıldı. Sanayi parsellerinde Emsalin, "0.70" ya da "1.00" olarak belirlenebileceği kabul edildi. Ortak kullanım alanı için ayrılması zorunlu alan miktarı, sanayi parselleri için belirlenen emsal ile orantılandırıldı. Buna göre, sanayi parselleri için emsal 0.70 olarak belirlenen OSB'lerde yüzde 8; emsal 1.00 olarak belirlenen OSB'lerde yüzde 10 oranında ortak kullanım alanı ayrılacak.

TEVHİT VE İFRAZ

 Komşu durumundaki sanayi parsellerinin sınırlarının yeniden düzenlenmesine ilişkin kolaylaştırıcı bir düzenleme getirildi. Buna göre, iki veya daha fazla sanayi parselinde mevcut veya yapılacak yatırımların yerleşiminin daha düzenli hale getirilmesi amacıyla parsel sınırları; sınır değişikliğinden etkilenecek katılımcıların tamamının talebi ve muvafakati ile gerekçesi münhasıran yönetim kurulu kararında belirtilerek ifraz ya da tevhit yoluyla yeniden düzenlenebilecek.

ÇATILARA GÜNEŞ ENERJİSİ

 Yeni yönetmelik ile güneş enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesislerinin; öncelikle çatı ve cephede kurulacağı kuralına yer verildi.Bunun mümkün olmaması ya da ilave kapasiteye ihtiyaç olması hallerinde ise, kurulacak tesisin taban alanının, parsel alanının yüzde 25’ini geçmemesi koşuluyla yerde de kurulabileceği kabul edildi. Parsel içi ring yolu veya çevre yeşili üzerinde yer alamayacak unsurlar arasına; güneş ve rüzgâr enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesisleri de açıkça yazıldı.

DEFTER VE MUHASEBE KAYITLARI

OSB'lerin tutacakları defterlere ve muhasebe sistemlerine ilişkin düzenlemede değişiklik yapıldı. Eski yönetmelikteki, “OSB hesapları, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda belirtilen tutulması zorunlu defterlerde tek düzen muhasebe sistemi esaslarına göre tutulur ve izlenir” ibaresi kaldırılarak yerine;  “OSB’ler, pay defteri hariç olmak üzere, 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda anonim şirket için öngörülen defterleri tutarlar. Müteşebbis heyet aşamasında olan OSB’lerde, müteşebbis heyet toplantılarında görüşülen hususlar ve alınan kararlar müteşebbis heyet toplantı ve müzakere defterine kaydedilir. Müteşebbis heyetin görevinin sona erdiği genel kurula geçen OSB’lerde ise, genel kurul toplantı ve müzakere defteri tutulur ve bu deftere genel kurul toplantılarında görüşülen hususlar ve alınan kararlar kaydedilir. OSB’nin muhasebesi ile ilgili olarak defterlere yapılacak kayıtlarda, Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğlerinde yer alan usul ve esaslara uyulur” hükmü getirildi.

KURULAMAYACAK TESİSLER

 Güneş enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesislerinin kurulabilirlik koşulunda değişiklik yapıldı. OSB'ler tarafından bölgelerinde kurulmasında sakınca görülen ve reddedilen tesisler için nihai kararın, bahse konu tesisi kurmak isteyen ilgilinin başvurması halinde Bakanlık tarafından verileceği kabul edildi.

SÖZLEŞME DÜZENLEME VE ARSA BEDELİ

 Eski yönetmelikteki “Sözleşme düzenleme ve arsa bedeli” başlıklı 56. Maddeden “Bakanlık tarafından hazırlanan tip” sözleşme ibaresi çıkarıldı. Buna göre, kredi kullanan OSB’lerde, arsa tahsislerinde, OSB ile katılımcı arasında “Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenlenecek. Arsa tahsisinin kesinleştiği tarihi takip eden ayın ilk haftası içerisinde Bakanlığa bilgi verilecek.

DÖVİZLE SATIŞ KALDIRILDI

 Yatırımcıları en çok ilgilendiren bir diğer düzenleme ise “dövizle OSB parseli satılması”na dair düzenlemenin yürürlükten kaldırılması oldu. Yönetmeliğin 56. Maddesinde yer alan “Döviz cinsinden metrekare birim maliyeti belirlenen OSB’lerde, parsel metrekare birim satış fiyatı; parsel metrekare birim maliyetinin Türk Lirası karşılığı tutarının yüzde 25 fazlasını geçmemek üzere belirlenir. Döviz kuru için baz alınacak tarih, parsel satışının gerçekleştiği yıldaki T.C. Merkez Bankasının ilk işlem günüdür” ifadeleri yürürlükten kaldırıldı.

ARSA TAHSİSİ İPTALİ

 Arsa tahsisinin iptaliyle ilgili maddede yapılan değişiklikle, “yapı kullanma izni” ibaresi, “iş yeri açma ve çalışma ruhsatı” şeklinde değiştirildi. Buna göre, iki yıl içinde inşaata başlanmış ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcılar için ise bu süre toplamda 1 yılı geçmemek üzere Bakanlık tarafından uzatılabilecek.

İADE EDİLECEK TUTARA SINIR

 Arsa tahsisinin iadesi veya iptali halinde katılımcıya iade edilecek tutarın, güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamayacağı kuralı getirildi. OSB tarafından parsel tahsis veya satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, arsa tahsis iadesi veya iptali işleminden dolayı ödeme yapılacak tarihe kadar, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenecek. Arsa tahsis iadesi veya iptali işlemini içine alan yılın ilk günü ile ödeme yapılacak tarih arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılacak. Hesaplanan tutarı geçmemek üzere, arsa iade veya iptal bedeli, geri alındığı tarihten itibaren en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenecek. Her hâlükârda katılımcıya geri ödenecek tutar, güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamayacak. Bu şekilde iade/iptal işlemi yapılarak paralarını alan katılımcıların yeniden müracaat etmesi halinde hiçbir öncelik hakları olmayacak.

BAĞIMSIZ BÖLÜM OLUŞTURULAMAYACAK

 Katılımcının tesisini kiralama şartlarını düzenleyen 63. Maddede yapılan değişiklikle, kiralamada dahi bağımsız bölüm oluşturulamayacağı kuralı benimsendi. Buna göre, sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilecek. 6102 sayılı Kanun’da tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, Kanun’un geçici 1’inci ve geçici 2’nci maddesi kapsamında kurulan OSB’lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5’inci maddesi kapsamında kurulan OSB’lerde, tesisin bir bütün halinde kiraya verileceğine dair beyan aranmayacak. Bu kapsamda bağımsız bölüm oluşturulmaması kaydıyla, kiralanacak bölüm büyüklüğü ve sayısı, müteşebbis heyetin/genel kurulun bölgenin teknik altyapı durumunu da göz önünde bulundurarak alacağı kararlar ile belirlenecek.

GÜVENLİK HİZMETİ VE HİZMET ALIMI

 Eski yönetmelikteki “Güvenlik hizmeti” başlığı, madde hükmünün içeriğine uygun hale getirilerek “Güvenlik hizmeti ve hizmet alımı” olarak değiştirildi. Bu düzenlemede, OSB'nin oluşturacağı güvenlik biriminin görev alanında, katılımcıya tahsis veya satışı yapılan parsellerin bulunmadığına ilişkin açık hükme yer verildi.

KOMİSYONU BAKANLIK OLUŞTURACAK

 Yönetmelikteki “İstisnalar” başlıklı maddeye eklenen ibareyle, “Bakanlık kredisinin, uluslararası anlaşmalar çerçevesinde dış finansman ile sağlandığı OSB yapım işi ihaleleri, kredi veren kuruluşun ihale usul ve esasları dikkate alınarak Bakanlık tarafından oluşturulan Komisyonca yapılabileceği” belirtildi.

OSBÜK’TE DEFTER TUTULMASI

OSB Üst Kuruluşunun gelirleri başlıklı maddede yapılan değişiklikle, “OSB Üst Kuruluşunda, pay defteri hariç olmak üzere, 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda anonim şirket için öngörülen defterler tutulur. Bakanlık, tutulacak defterlerle kullanılacak belgelere ve bunların düzenlenme esas ve şekillerine ilişkin zorunluluklar getirebilir” hükmü kabul edildi.

ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİK VE BAĞIŞLAR GEÇERLİ

 Yönetmeliğin geçici maddelerinde, tür değişikliği ile yardım ve bağışlarla ilgili konulara açıklık getirildi. Buna göre, 16 Nisan 2020 tarihinden önce yapılmış OSB tür değişikliklerinin ve OSB'ler tarafından yapılmış bağışların geçerliliğini koruduğu kaydedildi.